O BROP entre o comunitarismo e a especulação

Na noite da última segunda feira, no auditório da UNISUAM em Bonsucesso ocorreu uma Audiência Pública Territorial da Comissão Especial do Plano Diretor. Como eixo principal destacou-se o que estava sendo pensado para a Zona da Leopoldina, mais especificamente a região que abarca de Manguinhos até a Penha.

O triste destaque se deve a uma apresentação extremamente focada em um tipo de modelagem de uso do solo para verticalização imobiliária disfarçada de adensamento. Entre os principais equívocos que foram apontados, destaco algumas questões fundamentais que nos são extremamente caras ao lugar e à qualidade de vida de todos os cidadãos, não foram sequer pinceladas pelo poder público, questões como mobilidade, áreas livres, arborização, entre outros.

É um erro absurdo acreditar que aumento de gabarito por si só significa reestruturar bairros. Ficou claro nas falas da população a saturação e reais problemas que esta, que reside, sofre. Chega a ser um pensamento antiurbano acreditar que se resolve a cidade apenas aumentando oferta construtiva. O gabarito legal permitido na região hoje já é alto e ainda assim nunca fora alcançado.

Para entendermos o motivo, precisamos assumir a cidade real: A região debatida sofreu um imenso esvaziamento por inúmeros processos mal resolvidos de planejamento, desde a escolha do território como território industrial num dado momento histórico até o processo de desindustrialização da cidade e o crescimento da especulação imobiliária para a Barra da Tijuca e Jacarepaguá, entre mil outros fatores, promoveu o esvaziamento local. Ao longo de décadas houveram discrepâncias absurdas de investimento público na cidade, vendeu-se por anos que os subúrbios, em especial a Zona Norte e Oeste AP3 e AP5, são lugares ruins para se morar. Ser cool no Rio, desde a década de 50 é morar na Zona Sul, curtir a cultura da Zona Sul, parar nos pólos gastronômicos da Zona Sul.

Nos últimos anos, além de obras extremamente equivocadas e de qualidade duvidosa, complementou a degradação destes espaços que perderam pólos de cultura e lazer, árvores, praças entre outros.

Temos de ter em mente que, o que atrai população, tensiona a demanda por moradia e por sua vez atrai o mercado imobiliário, é a garantia de um lugar infraestruturado e com interesse de lazer-cultura-educação-segurança. É uma anacronia a comparação da Zona da Leopoldina com a região da Zona Sul na qualidade de afirmar que: a verticalização que torna a Zona Sul agradável.

O interesse da sociedade em morar na Zona Sul foi construído a partir de suas belezas naturais, paisagísticas, valores de cultura e sociedade e de sua qualidade urbana e de um bombardeio de propaganda simbólica que vendeu a Zona Sul como o lugar certo de ser carioca. Esta por sua vez tensionou o Estado a infraestruturar a região, urbanizando-a, precisou deste conjunto de operações para que o processo de verticalização acontecesse, de maneira a atender a forte demanda por moradia na região. Mesmo em Copacabana, um dos bairros mais verticais e densos da cidade, só perdeu sua última casa baixa da orla no ano de 2013. É importante demarcar estas informações para a compreensão de que a verticalização só se completou na orla de Copacabanda a partir deste ano citado.

Pergunto eu:

O que levaria quaisquer pessoas a morar em um apartamento de 50m² de frente para a Avenida Brasil? O que levaria estas pessoas a não comprar seu imóvel em outro lugar da cidade, visto que os preços tenderiam a ser competitivos ou até mais atrativos?

Não digo com isso que devemos ficar presos num bucolismo de tempos pretéritos, mas é preciso compreender o básico do espaço real e vivido: sem qualidade urbana e paisagística, sem pertencimento, não se gera interesse e nem desejo de morar. E sem um interesse massivo, não se viabiliza moradia verticalizada com qualidade. Isso é tão basal que o próprio mercado imobiliário compreende como parte de suas estratégias. Assim, é totalmente falso qualquer afirmação de que basta construir um prédio que as pessoas irão naturalmente desejar morar.

Dito isto, não podemos tratar de um Plano Diretor da cidade que simplesmente deixe livre um mega potencial construtivo a beira da avenida brasil sem nenhum parâmetro de organização. Isso é dar uma carta branca a sociedade construir qualquer coisa de forma não planejada. Resumindo o plano nega o próprio objeto de planejar.

O que fica claro é: para gerar interesse do mercado imobiliário na Zona da Leopoldina, desmonta completamente quaisquer requisitos urbanísticos e cria instrumentos de tábula-rasa que favoreça o lucro a partir da quantidade (potencial de construir no terreno), Esta ferramenta pode ser utilizada como moeda de troca para que o mesmo mercado invista com mais qualidade nas áreas Centro-Sul e Barra da Tijuca. Fica claro mais uma vez que o alvo das discussões do Plano Diretor para a região da Leopoldina não é a população, mas a possibilidade de gerar algum interesse para os grandes investidores de terras.

Entre os elementos extremamente arriscados, segue no plano a possibilidade de remembramento de pequenos lotes (que representam a maior parte dos lotes desta região), para a construção de um grande lote. A princípio isso parece algo inocente, mas é muito perigoso em uma região onde a maioria dos lotes não possuem escritura definida corretamente, casas que possuem acréscimo, famílias que construíram no quintal ou no segundo andar da casa dos pais e não fizeram desmembramento. Estamos falando de um território cujos lotes próprios são vulneráveis também.

A materialidade destes projetos onde só o que pesa é imprimir potencial construtivo e liberar aumento de gabarito em vazios urbanos dos bairros gera projetos como já vimos por aí, cito ruas como os empreendimento da Rua Degas, ou o novo lançamento da CURY com entrada direto pela Linha Amarela, sem qualquer relação com entorno ou com impactos diversos do empreendimento no local. O poder público fala em construção de condomínios no mesmo lugar onde o povo claramente pediu saneamento, escolas, ônibus, creches, praças e parques. Precisamos discutir mobilidade decente, áreas de lazer, pontos de cultura, planejamento de arborização, espaços de educação, saúde e cultura. São estes elementos que podem fazer surgir o interesse popular por estes bairros. É sobre isso que o Plano Diretor deve se debruçar, ao invés de repetir erros de um Rio de Janeiro já cansado destes processos imobiliários.

A solução para o BROP ou para a própria Av. Brasil passa primeiramente pelo resgate das relações comunitárias vigentes locais, pela valorização das qualidades e signos importantes dos bairros e pela geração de interesse popular nos mesmos. Bonsucesso é interessante quando o clube de Bonsucesso se torna interessante, quando o mercado é barato, quando as praças estão aptas a vivência e sociabilidade, quando os bares estão com movimento a noite. A Penha será ótimo a medida em que os pólos de lazer tirem partido da paisagem da Igreja, ou o parque shangai seja patrimonializado pelo que representa para aquela região. Assim também é Ramos ou Olaria. Ninguém que mora na URCA seria louco de esconder o cara de cão, ninguém que mora na Zona Sul seria louco de transformar suas praias e calçadões num aterro sanitário, destronar a escultura de Drummond.

Ao construir e consolidar os projetos de estruturação dos bairros, garantir a revitalização deles, valorizar a cultura local, suas construções e associações de bairro e território, compreender as muitas nuances rua a rua, saberemos realmente como lidar com bairros. É preciso termos essa compreensão, estamos falando de Bairros, com história, memória, simbolismos mil e infraestrutura e não de terra a avulsa. Quem nesta cidade ainda fala de terra avulsa disfarçado de falar de cidade em geral é especulador formal, grileiro ou miliciano.

As grandes glebas abandonadas da Avenida Brasil precisariam, antes de receber um empreendimento de qualquer porte imobiliário, de investimentos urbanos e urbanísticos. Isso é um mínimo dos mínimos. Por que não pensar o Centro Expandido como se pensa os PEUs ou como se pensou o Reviver Centro? Por que a prefeitura precisa de uma tal Zona Franca Urbana que não diz exatamente a que veio?  Estas são questões que precisam ser respondidas com muita urgência, antes que nada sobre para se chamar de bairro nesta cidade do Rio de Janeiro.

Qualquer pessoa que vê o resultado da Transcarioca, do Porto Maravilha, das obras abandonadas do entorno do Maracanã, enxerga exatamente do que se trata o modus operandi desta prefeitura para a cidade. Esta é a cidade real que nos restou.


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